烂铺子变成好地方的原因

　　《每日经济新闻》发现。商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险，但也可^能能以极低的商铺租赁成本,借到一个生意很好的“旺铺”！

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈、新建的住宅区底楼楼裙房一般都会被用作为商铺。无论是是早期的大同花园!汇龙新城，开城新苑等。还是后⁷⁰⁹⁵来的帝庭、瑞金尊邸！海悦花园都设置裙房商铺、不过、这些新建小区的商铺

　　经营情况却好坏各异、目前开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可，海悦花园！大同花园等商铺却出现了很高的空关率、　　相比之下、斜徐路！丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高、即便是底楼的裙房也有两三间未能营业、二楼商场更是出现大面积的空关，即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少。业内人士把大同花园的经营惨淡、归咎于斜徐路的过于短小，以及周边人行交通的不便。

　　规划为步行街的斜徐路。可能是打浦桥地区最为短小的一条条马路。一共只有190米长，在这条12米宽的马路上。只能开出十多家店（平均每间面宽8-10米）！有限的店铺资源，让消费者意犹未尽。无法满足逛街的需要、

　　另一方面！与斜斜徐路相连的是一座天桥!这座天4856桥横跨徐家汇路。直达泰康路！由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯，5811而泰康路的主要功能是艺术街!

　　上述客观条件！限⁴⁵³³制了斜徐路的消费人流、是商业街不兴旺的“罪魁祸首”、　　同样如此，在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时。也遇到了大同又一城同样的问题。人气缺乏，客流很少！这种情况一直持续到今年上半年，⁷⁹⁸⁸原先租赁商铺的一些服装，洗烫。美容美发等业态由于经营不适合。逐渐被淘汰。商业街的商铺租户换了两三批都不止、但依然没有出现任何兴盛的预兆、

　　然而，现在的帝庭商铺却出现了不不一样的光景!一到晚上！食客便纷纷盈门，知情者称！帝庭商铺出现的这种改变、是由于业态的变化而带来的，打浦桥是著名的餐饮商圈、但目前主要是大型酒店^或或者楼盘餐饮为主！小面积的特色餐馆并不多，尤其是新新里里地块的动迁！100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少。作为打浦桥餐饮商圈的延伸部分、可经营餐饮的帝庭商铺，很容易受到附近中小餐饮企业的青睐，随着食客的增多！商铺的人气也开始兴盛！

　　根据卢湾“十一五”商业规划，仅在打浦桥地区就将有30多万8449平方米的商业商务面积！^但但在这些商业面积中，沿^街街店铺的数量和面积却很少、而租赁商铺的商户。既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮。也有小到一百，甚至几十平方米的小企业、这一类企业同样需要在打浦桥找机会，帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳、却拥有餐饮饮商圈的整体氛围？对租户仍有吸引力！而在引进这一业态态以后。店铺的人8342气也逐渐趋向兴旺!

　　跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈！借力“热火”、但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦！原因就在于与圣莲大厦厦相邻的？竟然是东街旧货市场。旧货市场的业态！目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式！其整体业态^并并没有大幅提升？仍是以马路路摆摊为主,

　　对圣莲大厦这类装修较豪华^的的新建住宅公寓而言、引进旧货市场的商铺显然是发展商、业主。住户！物业管理公司都不会愿意的，　　与帝庭商铺一样,圣莲大厦并不正正对交通主干道、而是身处一条仅能容纳一辆辆轿车通过的小巷!虽然，这一一道路形态!很方便人流来回贯穿马路，使整1257个小巷商业。但周围目前存有大量的老式公房，且公房并无底楼楼商铺,因此！圣莲大厦的商铺即使顺利招租、0948也只能是一边有商铺。一边无商铺的“阴阳街”、按照传统商业街形成的惯例，这样的商铺要“红火”很难，　　虽然、未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造。但黄浦“十一五”房地产发展展规划,并没有明确表明、圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中，这导致未来圣莲大厦的商铺，服务的将是区域的新建建商品房？老公房和待改造的低矮平房的住户，3499住户的人群构成混杂、既有5830高收入人群？也有中低收入人群。

　　商铺资深经纪人表示？很多新建商品房底楼商铺的经验表明。这样的商铺成熟速度要比附近近全部都是新建住宅群的商铺快,比如丽园路，局门路区域的新建住宅商铺、所面对的正是老公房和部分矮平房群体！却却出人意料地拥有不错的人气！原来这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发、餐饮。休闲按摩。洗脚房。茶坊坊等服务业态!这些业态的入住，使店铺在较短时间内完成了“养铺期”！　　只是圣莲大厦目前的售价高达每每平方米3-7万元。即使按5%的年回报率、租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天。而一些繁华路段的社区商铺租金也也不过5-8元/平方米/天左右、所以投资仍需谨慎、

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